ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีหลายครั้งที่การตั้งราคาขายทรัพย์สินของเจ้าของนั้นสูงกว่าความเป็นจริง ซึ่งเป็นปัญหาที่พบได้บ่อยในกรณีการขายบ้านหรือที่ดินให้กับ Developer การตั้งราคาที่สูงเกินไป หรือที่เรียกว่า “Unrealistic Expectation” ส่งผลให้การขายเกิดความล่าช้า และในบางกรณีอาจทำให้ทรัพย์สินนั้นขายไม่ได้ในที่สุด บทความนี้จะอธิบายถึงสถานการณ์เช่นนี้ และวิธีที่ Developer ควรพิจารณาเมื่อเจอกับเจ้าของที่ตั้งราคาขายเกินจริง
ความคุ้มค่าที่เกิดจากการประเมินราคาที่ดิน
การตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นมักเริ่มต้นจากการประเมินราคาที่ดิน โดยทั่วไปจะอิงจากราคาประเมินราชการเบื้องต้น ซึ่งอาจจะคูณสองหรือคูณสามขึ้นอยู่กับทำเล เช่นในกรณีบ้านที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ราคาที่ดินสามารถเพิ่มขึ้นได้เป็นสองหรือสามเท่า แต่หากเจ้าของทรัพย์สินตั้งราคาสูงเกินไป โดยไม่คำนึงถึงความคุ้มค่าในการพัฒนาโครงการ ก็อาจทำให้ Developer ถอยออกจากการซื้อที่ดินนั้น
การประเมินความคุ้มค่าในการลงทุน
Developer จะต้องประเมินว่าโครงการนั้นสามารถสร้างผลกำไรได้หรือไม่ เมื่อราคาที่เสนอมาเกินจริง การคำนวณว่าจะคุ้มค่าหรือไม่นั้นยากมาก เช่นในกรณีหนึ่งที่เจ้าของที่ดินเสนอราคาขายบ้านที่ทำจากไม้สักทองทั้งหลังที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าในราคา 300 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงเกินไปจากความเป็นจริง Developer จึงตัดสินใจไม่เข้าซื้อที่ดินดังกล่าว
กรณีศึกษา: การรวบรวมที่ดินสำหรับโครงการพัฒนา
Developer มักจะรวบรวมที่ดินจากหลายๆ แปลงที่ติดกันเพื่อนำมาสร้างโครงการที่มีขนาดใหญ่ขึ้น ในกรณีที่เจ้าของที่ดินบางรายตั้งราคาขายเกินความเป็นจริงอาจทำให้การซื้อที่ดินอื่นๆ รอบๆ เกิดปัญหาได้ การตั้งราคาขายที่สูงเกินไป โดยไม่พิจารณาถึงความสมเหตุสมผลของการพัฒนาโครงการ เช่น ทางเข้าออกโครงการและผลกระทบอื่นๆ จะส่งผลต่อมูลค่าของโครงการที่ลดลง และอาจทำให้ Developer ล้มเลิกการลงทุนในพื้นที่นั้นไปเลย
คำถาม
- กรณีของบ้านแม่ชีที่ตั้งราคาขาย 300 ล้านบาทเป็นตัวอย่างของ unrealistic expectation หรือ asking price อย่างไร และเหตุใดจึงไม่เหมาะสมสำหรับ developer?
- ในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ developer มักมีกลยุทธ์อย่างไรในการรวบรวมแปลงที่ดิน และเหตุใดการมี frontage จึงมีความสำคัญ?
- เพราะเหตุใดเจ้าของบ้านหรือที่ดินจึงไม่ควร “โลภเกินไป” เมื่อ developer มาเสนอซื้อ และควรพิจารณาขายพร้อมกันเป็นกลุ่มอย่างไร?
- ความแตกต่างระหว่างโครงการ commercial และ residential มีผลต่อโอกาสในการขายที่ดินในอนาคตอย่างไร หากไม่ขายในตอนแรก?
- การคำนวณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในกรณีนี้ควรพิจารณาปัจจัยใดบ้าง และเหตุใดราคาประเมินราชการจึงอาจไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง?
สรุป
การตั้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สมเหตุสมผลเป็นปัญหาที่พบได้บ่อยในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่ตั้งราคาสูงเกินไปจะทำให้ทรัพย์สินนั้นขายยากขึ้น และส่งผลให้ Developer ไม่สนใจเข้าซื้อ ควรทำการศึกษาตลาดและตั้งราคาที่สอดคล้องกับความคุ้มค่าในการพัฒนาโครงการ เพื่อให้การขายทรัพย์สินประสบความสำเร็จ
คำสำคัญ: อสังหาริมทรัพย์, Developer, ราคาที่ดิน, การพัฒนาโครงการ, การประเมินมูลค่าที่ดิน
อ้างอิง: C103-6 Unrealistic Expectation or Asking Price
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ