การวิเคราะห์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องใช้ข้อมูลที่ครอบคลุมและแม่นยำเพื่อตัดสินใจอย่างมีประสิทธิภาพ หนึ่งในวิธีที่นิยมใช้ในการวิเคราะห์รายรับต่อครัวเรือนหรือ Household Income Approach ก็คือการใช้ Two-way Table ซึ่งช่วยในการคำนวณค่าเช่าและราคาที่เหมาะสม บทความนี้จะอธิบายวิธีการสร้างและใช้งาน Two-way Table ในการวิเคราะห์เพื่อประเมินความสามารถในการเช่าและซื้อของครัวเรือน
พื้นฐานของ Two-way Table ใน Household Income Approach
Two-way Table คือ ตารางที่ใช้ในการคำนวณและเปรียบเทียบข้อมูลสองด้านพร้อมกัน ในกรณีนี้ จะใช้ข้อมูลสองชุดคือ เปอร์เซ็นต์ค่าเช่าต่อรายรับครัวเรือน (Household Income to Rent Percentage) และผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) โดยใช้ข้อมูลเหล่านี้เป็นตัวกำหนดว่าครัวเรือนสามารถจ่ายค่าเช่าหรือซื้อบ้านได้ในระดับใดบ้าง
ตัวอย่างเช่น หากผู้เช่ามีรายรับเฉลี่ยอยู่ที่ 50,000 บาทต่อเดือน และต้องการจ่ายค่าเช่าในช่วง 15% ถึง 25% ของรายรับ จะได้ค่าเช่ารายเดือนในช่วง 7,500 ถึง 12,500 บาท การใช้ Two-way Table ช่วยให้เราสามารถเห็นผลลัพธ์ที่แตกต่างกันในหลายระดับ เช่น หากผลตอบแทนค่าเช่าอยู่ที่ 5% เราจะสามารถคำนวณราคาบ้านที่เหมาะสมได้ที่ประมาณ 2 ล้านบาท
วิธีการสร้าง Two-way Table
ขั้นตอนการสร้าง Two-way Table เริ่มจากการคำนวณข้อมูลเบื้องต้น เช่น เปอร์เซ็นต์ค่าเช่าต่อรายรับครัวเรือน และผลตอบแทนค่าเช่า จากนั้นนำข้อมูลเหล่านี้มากำหนดเป็นค่าตัวแปรใน Excel โดยทำการตั้งค่าตารางที่มีการอ้างอิงข้อมูลทั้งแนวนอนและแนวตั้ง
ในตารางนี้ เราจะใช้ค่าตัวแปรที่แตกต่างกัน เช่น:
– เปอร์เซ็นต์ค่าเช่าต่อรายรับครัวเรือน: 15%, 20%, และ 25%
– ผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield): 3%, 4%, 5%, 6%, และ 7%
ขั้นตอนนี้ใช้การคำนวณโดยใช้ฟังก์ชัน What If Analysis ใน Excel เพื่อสร้างตารางจำลอง (Simulation Table) ที่แสดงผลลัพธ์ต่างๆ ให้เห็นว่าแต่ละการเปลี่ยนแปลงของตัวแปรมีผลต่อราคาบ้านและค่าเช่าอย่างไร
การใช้ผลลัพธ์จาก Two-way Table
เมื่อเราได้ผลลัพธ์จาก Two-way Table แล้ว เราสามารถนำข้อมูลนี้มาใช้วิเคราะห์เพิ่มเติมเกี่ยวกับความคุ้มค่าในการลงทุน ตัวอย่างเช่น หากพบว่าครัวเรือนสามารถจ่ายค่าเช่าได้เพียง 20% ของรายรับต่อเดือน เราจะต้องคำนวณว่าราคาบ้านที่พวกเขาสามารถซื้อได้ควรอยู่ที่เท่าไร โดยใช้ผลตอบแทนค่าเช่าในการคำนวณ
นอกจากนี้ การใช้ Two-way Table ยังช่วยให้เราสามารถจำลองสถานการณ์ต่างๆ เพื่อดูความเป็นไปได้ในกรณีต่างๆ เช่น หากราคาบ้านเพิ่มขึ้นหรือลดลง ผลตอบแทนจะเป็นอย่างไร วิธีนี้ช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจมากขึ้น
คำถาม
- การใช้ Two-Way Table ร่วมกับ Household Income Approach มีประโยชน์อย่างไรในการวิเคราะห์ราคาอสังหาริมทรัพย์?
- ในการสร้าง Two-Way Table สำหรับ Household Income Approach ผู้เรียนควรกำหนดตัวแปรใดเป็นแกนแนวนอนและแกนแนวตั้ง และเพราะเหตุใด?
- เหตุใดเนื้อหาจึงแนะนำให้ใช้ฟังก์ชัน RANDBETWEEN() ในการสร้างค่าสำหรับตัวแปรบางตัวใน Two-Way Table และมีข้อดีอย่างไร?
- การแปลงผลลัพธ์จาก Two-Way Table เป็น Percentile Table มีประโยชน์อย่างไรในการวิเคราะห์และตัดสินใจเกี่ยวกับราคาอสังหาริมทรัพย์?
- ในการทำ Simulation สำหรับ Household Income Approach ผู้เรียนควรระมัดระวังเรื่องใดเป็นพิเศษเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือ?
สรุป
การใช้ Two-way Table ใน Household Income Approach เป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์อย่างยิ่งในการวิเคราะห์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยการใช้ข้อมูลจากรายรับครัวเรือนและผลตอบแทนค่าเช่า ทำให้สามารถประเมินความสามารถในการเช่าและซื้อของผู้คนในแต่ละพื้นที่ได้อย่างแม่นยำ การวิเคราะห์นี้ช่วยให้นักลงทุนสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
คำสำคัญ: Two-way Table, Household Income Approach, Rental Yield, ค่าเช่า, ราคาบ้าน
อ้างอิง: C115-3-2 Two-way Table Example for Household Income Approach
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ