การจำลองน้ำหนักโดยใช้ราคากับพารามิเตอร์ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์

การใช้ Simulation เพื่อคำนวณน้ำหนักในวิธี Weighting Approach ช่วยให้การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีความแม่นยำและหลากหลายขึ้น การนำราคากับพารามิเตอร์เข้ามาสู่กระบวนการสุ่มคำนวณ ทำให้นักลงทุนสามารถวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ในบทความนี้ เราจะพูดถึงการใช้ Simulation สำหรับการคำนวณน้ำหนัก (Weights) ของพารามิเตอร์และราคาที่เกี่ยวข้อง

การสุ่มค่าน้ำหนักพารามิเตอร์ใน Simulation

ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง ค่าพารามิเตอร์ เช่น Location หรือ Facility จะมีน้ำหนักที่แตกต่างกัน การสุ่มค่าน้ำหนักนี้จะช่วยให้นักวิเคราะห์สามารถมองเห็นถึงความแตกต่างในมูลค่าของทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่น หากน้ำหนักของ Location ได้รับการกำหนดให้เท่ากับ 20% และ Facility เท่ากับ 15% การคำนวณนี้จะส่งผลให้ผลลัพธ์ที่ได้ออกมาเปลี่ยนแปลงตามน้ำหนักของพารามิเตอร์ที่สุ่ม

การใช้ฟังก์ชัน RAND และ RANDBETWEEN

ฟังก์ชันใน Excel เช่น RAND หรือ RANDBETWEEN ใช้ในการสุ่มค่าน้ำหนักและคะแนนพารามิเตอร์ โดยเราสามารถสุ่มค่าเพื่อให้ได้ราคาที่สมจริงมากขึ้น ตัวอย่างเช่น หากราคาของ Benchmark A อยู่ที่ 100,000 บาทต่อตารางเมตร เราอาจใช้การสุ่มเพื่อหาค่าเฉลี่ยของราคาที่เป็นไปได้ในตลาดจริง ผลลัพธ์ที่ได้จะมีค่าที่หลากหลายมากขึ้น ช่วยให้การตัดสินใจมีความครอบคลุม

การเปรียบเทียบผลลัพธ์ที่ได้จาก Simulation

หลังจากทำการสุ่มค่าน้ำหนักและพารามิเตอร์หลายรอบ เราสามารถนำผลลัพธ์ที่ได้มาเปรียบเทียบกับราคาคงที่ (Constant Prices) ตัวอย่างเช่น หากการสุ่ม 300 รอบแสดงให้เห็นว่าราคาของ Target X อยู่ที่ประมาณ 108,000 บาทต่อตารางเมตร ข้อมูลนี้จะช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้ว่าช่วงราคานั้นสมเหตุสมผลหรือไม่เมื่อเทียบกับตลาด

การคำนวณน้ำหนักและการวิเคราะห์

เมื่อนำค่าที่สุ่มมาคำนวณกับพารามิเตอร์ต่างๆ เช่น Functioning หรือ Decoration เราจะเห็นถึงความแตกต่างในมูลค่าของทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่น การเพิ่มน้ำหนักของ Functioning อาจทำให้ราคาของ Target X เปลี่ยนแปลงไปมาก การวิเคราะห์ผลลัพธ์จากหลายรอบของ Simulation จะช่วยให้นักวิเคราะห์สามารถหาค่าน้ำหนักที่เหมาะสมที่สุดสำหรับทรัพย์สินแต่ละประเภทได้

คำถาม

1. การใส่ Weight ให้กับ Parameters ต่างๆ ใน Weighting Approach มีความสำคัญอย่างไร และควรพิจารณาปัจจัยใดบ้างในการกำหนด Weight?
2. การทำ Simulation ของ Weight ใน Weighting Approach มีขั้นตอนอย่างไร และมีประโยชน์อย่างไรในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์?
3. เหตุใดผลลัพธ์จากการปรับ Weight ของ Parameters บางครั้งจึงอาจเป็น Counter-intuitive? ผู้เรียนควรพิจารณาหรือตีความผลลัพธ์ที่ได้อย่างไร?
4. การใช้ Simulation ทั้งในส่วนของ Price, Parameters และ Weight พร้อมกันมีข้อดีอย่างไร เมื่อเทียบกับการใช้ค่าคงที่?
5. ในการสร้างและแปลผลกราฟแสดงความสัมพันธ์ระหว่าง Percentile และ Price ใน Weighting Approach ควรพิจารณาจุดใดบ้าง และสามารถนำไปใช้ในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร?

สรุป

การใช้ Simulation เพื่อนำค่าน้ำหนักและพารามิเตอร์เข้ามาช่วยในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ด้วย Weighting Approach เป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพสูง โดยเฉพาะเมื่อเราสามารถสุ่มค่าต่างๆ และนำมาคำนวณผลลัพธ์ที่หลากหลายได้ การใช้เครื่องมืออย่าง RAND และ RANDBETWEEN ช่วยเพิ่มความแม่นยำในการคาดการณ์ ทำให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้ด้วยความมั่นใจมากขึ้น

คำสำคัญ: Simulation, Weights, Parameters, Prices, Weighting Approach, RAND, RANDBETWEEN

อ้างอิง: C114-2-5 Simulation on Weights by Prices and Parameters

โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ