การใช้ Simulation ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นกระบวนการที่สามารถช่วยให้การประเมินมีความแม่นยำและครอบคลุมความเสี่ยงได้มากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อใช้ร่วมกับวิธี Weighting Approach ซึ่งสามารถสุ่มค่าของราคา (Prices) และพารามิเตอร์ (Parameters) เพื่อจำลองสถานการณ์ที่หลากหลายและประเมินผลลัพธ์ที่เป็นไปได้อย่างแม่นยำ ในบทความนี้เราจะมาดูขั้นตอนและวิธีการทำ Simulation บนราคาคงที่และพารามิเตอร์ต่างๆ
การสุ่มราคาสำหรับ Simulation
ในกระบวนการ Simulation การสุ่มราคาจะช่วยให้เราสามารถมองเห็นช่วงราคาที่เป็นไปได้ในหลายๆ สถานการณ์ ตัวอย่างเช่น หาก Benchmark A มีราคาขายอยู่ที่ 70,000 บาทต่อตารางเมตร เราสามารถใช้ฟังก์ชัน RANDBETWEEN ใน Excel เพื่อสุ่มราคาที่อาจจะอยู่ระหว่าง 65,000 ถึง 75,000 บาทต่อตารางเมตรได้ เมื่อทำการสุ่มหลายครั้ง เราจะสามารถนำผลลัพธ์เหล่านี้มาคำนวณและวิเคราะห์แนวโน้มของราคาได้
การคำนวณด้วยการสุ่มพารามิเตอร์
นอกจากราคาที่สุ่มแล้ว เรายังสามารถสุ่มค่าพารามิเตอร์อื่นๆ เช่น Location หรือ Facility เพื่อให้ได้ภาพรวมของมูลค่าทรัพย์สินที่ครอบคลุมมากขึ้น ตัวอย่างเช่น เราอาจสุ่มคะแนนของ Location อยู่ระหว่าง 3 ถึง 5 และคะแนนของ Facility อยู่ระหว่าง 2 ถึง 4 จากนั้นนำค่าที่สุ่มมาคำนวณร่วมกับราคาที่สุ่มเพื่อหาผลลัพธ์ที่เป็นไปได้ การทำ Simulation หลายครั้งจะช่วยให้เราสามารถเก็บข้อมูลที่มากพอสำหรับการวิเคราะห์
การวิเคราะห์ผลลัพธ์ที่ได้จาก Simulation
หลังจากที่ได้สุ่มราคาและพารามิเตอร์หลายครั้ง เราสามารถนำผลลัพธ์ที่ได้มาเปรียบเทียบกัน ตัวอย่างเช่น หากการสุ่ม 300 รอบแสดงให้เห็นว่าราคาของ Target X อาจอยู่ระหว่าง 105,000 ถึง 108,000 บาทต่อตารางเมตร การวิเคราะห์ผลลัพธ์ที่ได้จะช่วยให้เรามองเห็นแนวโน้มและช่วงราคาที่เหมาะสมสำหรับการตัดสินใจลงทุน
คำถาม
- Weighting Approach ในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์คืออะไร และมีข้อดีข้อเสียอย่างไรเมื่อเทียบกับ Market Approach และ Income Approach?
- การทำ Simulation ใน Weighting Approach มีประโยชน์อย่างไรในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ และมีขั้นตอนการทำอย่างไร?
- ในการใช้ Weighting Approach เหตุใดจึงต้องศึกษาข้อมูลทั้งของ Target Property และ Benchmark Properties? และข้อมูลใดบ้างที่จำเป็นต้องพิจารณา?
- การกำหนดน้ำหนัก (Weight) ให้กับแต่ละปัจจัยใน Weighting Approach มีความสำคัญอย่างไร และควรพิจารณาอะไรบ้างในการกำหนดน้ำหนัก?
- จากเนื้อหา การวิเคราะห์ผลลัพธ์จาก Simulation ใน Weighting Approach ควรพิจารณาค่าสถิติใดบ้าง และแต่ละค่ามีความหมายอย่างไรในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาอสังหาริมทรัพย์?
สรุป
Simulation เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยการสุ่มค่าของราคาและพารามิเตอร์ต่างๆ เราสามารถสร้างช่วงราคาที่เป็นไปได้และประเมินผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือมากขึ้น การทำ Simulation หลายรอบจะช่วยลดความเสี่ยงและช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจมากขึ้น
คำสำคัญ: Simulation, Prices, Parameters, Weighting Approach, Excel, RANDBETWEEN
อ้างอิง: C114-2-4 Simulation on Prices and Parameters
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ