การใช้ Simulation กับพารามิเตอร์ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธี Weighting Approach การทำ Simulation บนพารามิเตอร์ต่างๆ ช่วยให้นักวิเคราะห์สามารถตรวจสอบผลลัพธ์ที่หลากหลายตามข้อมูลที่มีอยู่ได้อย่างละเอียดมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งการสุ่มค่าพารามิเตอร์ (Randomization) ทำให้เรามองเห็นผลลัพธ์ที่เป็นไปได้ในหลายรูปแบบ ในบทความนี้ เราจะมาดูกระบวนการทำ Simulation โดยใช้พารามิเตอร์เพื่อช่วยในการคำนวณมูลค่าของทรัพย์สิน

การสุ่มค่าพารามิเตอร์ใน Simulation

การสุ่มค่าพารามิเตอร์ (Randomization) เป็นกระบวนการที่ช่วยให้เราสามารถจำลองผลลัพธ์ที่อาจเกิดขึ้นในสถานการณ์ต่างๆ ตัวอย่างเช่น หากเรามีข้อมูล Benchmark A และ Benchmark B ซึ่งมีคุณสมบัติใกล้เคียงกัน เราสามารถสุ่มคะแนนของพารามิเตอร์ เช่น Location หรือ Facility ใน Target X เพื่อตรวจสอบผลลัพธ์ที่เป็นไปได้ โดยใน Excel เราอาจใช้ฟังก์ชัน RAND หรือ RANDBETWEEN เพื่อสุ่มค่าของพารามิเตอร์เหล่านี้ จากนั้นนำค่าที่ได้ไปคำนวณเพื่อหาผลลัพธ์ที่แม่นยำที่สุด

การตั้งค่า Simulation สำหรับพารามิเตอร์ที่สุ่ม

ขั้นตอนถัดไปคือการตั้งค่า Simulation โดยในขั้นตอนนี้ เราจะกำหนดค่าพารามิเตอร์ที่สุ่มไว้ เช่น คะแนน Location อาจสุ่มอยู่ระหว่าง 3 ถึง 5 และคะแนน Facility อาจอยู่ระหว่าง 2 ถึง 4 จากนั้นเราสามารถนำค่าที่สุ่มเหล่านี้มาประยุกต์ใช้ในการคำนวณมูลค่าของ Target X โดยเมื่อสุ่มค่าพารามิเตอร์ครบหลายรอบ เราจะสามารถหาค่าเฉลี่ย (Average) หรือค่ามัธยฐาน (Median) ที่เหมาะสมที่สุดได้

การเปรียบเทียบผลลัพธ์จาก Simulation

หลังจากที่ทำ Simulation หลายรอบ เราจะนำค่าที่ได้มาเปรียบเทียบกับผลลัพธ์ที่คำนวณจากราคาคงที่ (Constant Prices) ตัวอย่างเช่น ในการสุ่ม 300 รอบ เราอาจพบว่ามูลค่าของ Target X อยู่ที่ 108,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าค่าที่คำนวณจาก Constant Prices ที่ 107,000 บาท การเปรียบเทียบนี้จะช่วยให้นักลงทุนเข้าใจความแตกต่างและการกระจายของราคาที่เป็นไปได้

คำถาม

1. การทำ simulation บน parameters ในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากการทำ simulation บน prices อย่างไร และมีข้อดีอย่างไร?
2. ในการทำ simulation บน parameters ควรพิจารณาเลือก randomize parameters ใดบ้าง และมีหลักการในการเลือกอย่างไร?
3. วิธีการสร้าง data table สำหรับเก็บผลจาก simulation บน parameters ทำอย่างไร และควรกำหนดจำนวนรอบในการ simulate เท่าใดจึงจะเหมาะสม?
4. การวิเคราะห์ผลลัพธ์จาก simulation บน parameters ควรพิจารณาค่าสถิติใดบ้าง และแต่ละค่ามีความหมายอย่างไรในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์?
5. เมื่อเปรียบเทียบผลจากการทำ simulation บน prices, parameters และการใช้ค่าคงที่ มีความแตกต่างกันอย่างไร และควรนำผลลัพธ์มาใช้ในการตัดสินใจอย่างไร?

สรุป

การใช้ Simulation บนพารามิเตอร์ใน Weighting Approach ช่วยให้นักวิเคราะห์สามารถประเมินผลลัพธ์ที่หลากหลายและแม่นยำมากขึ้น การสุ่มค่าพารามิเตอร์และการเปรียบเทียบผลลัพธ์ที่ได้จากหลายรอบการ Simulation ทำให้การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินมีความครอบคลุมมากขึ้น ช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้อย่างรอบคอบและมีข้อมูลประกอบมากขึ้น

คำสำคัญ: Simulation, Parameters, Randomization, Weighting Approach, Location, Facility

อ้างอิง: C114-2-3 Simulation on Parameters

โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ