การใช้ Household Income Approach ในการวิเคราะห์ราคาบ้านและค่าเช่า

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของการซื้อขายหรือเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว การวิเคราะห์รายรับของครัวเรือน (Household Income Approach) เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถเข้าใจศักยภาพของพื้นที่และกำหนดราคาที่เหมาะสมได้ บทความนี้จะมาพูดถึงวิธีการวิเคราะห์ราคาค่าเช่าและราคาบ้านโดยใช้ข้อมูลรายรับของครัวเรือนเพื่อประเมินความสามารถในการจ่ายของผู้เช่าและผู้ซื้อในพื้นที่ต่างๆ

หลักการของ Household Income Approach

Household Income Approach คือการประเมินราคาค่าเช่าหรือราคาบ้าน โดยใช้ข้อมูลรายรับเฉลี่ยต่อครัวเรือนในแต่ละพื้นที่ ปกติแล้ว การเช่าหรือการซื้อบ้านจะอยู่ในช่วง 15-25% ของรายรับครัวเรือน ซึ่งแปลว่าเราสามารถคำนวณได้ว่าผู้คนในพื้นที่หนึ่งๆ สามารถจ่ายค่าเช่าหรือซื้อบ้านได้มากน้อยแค่ไหน โดยไม่ทำให้รายจ่ายเกินความสามารถของพวกเขา

ตัวอย่างเช่น ในกรุงเทพฯ หากครัวเรือนมีรายรับเฉลี่ย 50,000 บาทต่อเดือน พวกเขายอมจ่ายประมาณ 20% ของรายรับ หรือเท่ากับ 10,000 บาทต่อเดือน ในการเช่า ด้วยการคำนวณ Yield 5% และจำนวนเดือนเช่า 10 เดือนต่อปี จะทำให้ราคาบ้านที่สามารถจ่ายได้ในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 2 ล้านบาท

การวิเคราะห์ด้วย Simulation และการคำนวณ

เมื่อพูดถึงการวิเคราะห์ราคาบ้านและค่าเช่า การใช้ Simulation เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการสร้างข้อมูลแบบจำลองเพื่อคำนวณความเป็นไปได้ในหลายๆ สถานการณ์ ใน Household Income Approach เราสามารถใช้ข้อมูลรายรับครัวเรือนมาสร้างแบบจำลองเพื่อดูว่าผู้คนในแต่ละพื้นที่จะสามารถจ่ายค่าเช่าหรือซื้อบ้านได้เท่าไหร่

ตัวอย่างเช่น หากใช้ข้อมูลรายรับเฉลี่ยของครัวเรือนในจังหวัดชลบุรีที่อยู่ที่ประมาณ 30,000 บาทต่อเดือน คิดเป็น 20% ของรายรับจะเท่ากับ 6,000 บาทต่อเดือน จากนั้นนำตัวเลขนี้ไปคำนวณ Yield 5% สำหรับการเช่า 10 เดือน จะได้ราคาบ้านที่เหมาะสมในพื้นที่อยู่ที่ 1.2 ล้านบาท

ผลลัพธ์และข้อควรระวังในการใช้ Household Income Approach

การใช้ Household Income Approach ช่วยให้นักลงทุนสามารถวิเคราะห์และปรับเปลี่ยนแผนการลงทุนตามศักยภาพของพื้นที่ได้อย่างแม่นยำ อย่างไรก็ตาม ต้องระวังว่าข้อมูลที่ได้เป็นเพียงค่าเฉลี่ยของพื้นที่ทั้งหมด ดังนั้นนักลงทุนควรพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ด้วย เช่น การแข่งขันในตลาด การมีอพาร์ตเมนต์ราคาถูก หรือความต้องการของผู้เช่าในพื้นที่นั้นๆ

ยกตัวอย่างในเชียงใหม่ ที่รายรับเฉลี่ยของครัวเรือนอยู่ที่ 20,000 บาทต่อเดือน หากคิดเป็น 20% ของรายรับจะได้ค่าเช่าที่ 4,000 บาทต่อเดือน ซึ่งอาจจะทำให้ราคาบ้านที่สามารถจ่ายได้อยู่ที่ 800,000 บาท อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง การหาคอนโดราคานี้อาจจะเป็นไปได้ยาก เพราะในเชียงใหม่มีการแข่งขันสูง และมีอพาร์ตเมนต์ราคาถูกจำนวนมาก ดังนั้นการวิเคราะห์ควรคำนึงถึงสถานการณ์จริงในแต่ละพื้นที่ด้วย

คำถาม

1. Household Income Approach คืออะไร และมีประโยชน์อย่างไรในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์?
2. โดยทั่วไปแล้ว ผู้เช่าควรใช้สัดส่วนรายได้เท่าใดสำหรับค่าเช่าที่อยู่อาศัย และเหตุใดจึงมีช่วง (range) ของสัดส่วนดังกล่าว?
3. ในการใช้ Household Income Approach เหตุใดเนื้อหาจึงแนะนำให้คูณค่าที่คำนวณได้ด้วย 1.5 หรือ 2 ในบางกรณี?
4. ข้อจำกัดของการใช้ข้อมูล Household Income จากแหล่งข้อมูลทางการ (เช่น สำนักงานสถิติแห่งชาติ) มีอะไรบ้าง และผู้เรียนควรระมัดระวังอะไรในการนำข้อมูลมาใช้?
5. นอกจาก Household Income Approach แล้ว ผู้เรียนควรพิจารณาปัจจัยใดเพิ่มเติมในการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์?

สรุป

Household Income Approach เป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์สำหรับการวิเคราะห์ราคาบ้านและค่าเช่าที่เหมาะสมในแต่ละพื้นที่ ด้วยการใช้ข้อมูลรายรับครัวเรือน นักลงทุนสามารถเข้าใจความสามารถในการจ่ายของผู้คนในพื้นที่และปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การลงทุนได้อย่างเหมาะสม อย่างไรก็ตาม ควรระวังว่าข้อมูลรายรับเป็นเพียงค่าเฉลี่ย และควรพิจารณาปัจจัยอื่นๆ เช่น การแข่งขันในตลาด และสภาพเศรษฐกิจในพื้นที่เพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่ดีที่สุด

คำสำคัญ: Household Income Approach, ค่าเช่า, ราคาบ้าน, Yield, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์

อ้างอิง: C115-3-1 Household Income Approach

โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ