การคำนวณ Yield เป็นหนึ่งในขั้นตอนสำคัญในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาจากมุมมองของนักลงทุนที่ต้องการทราบผลตอบแทนจากการลงทุน (Yield) ในบทความนี้เราจะอธิบายขั้นตอนการคำนวณ Yield โดยใช้ข้อมูลจากโครงการ The Clover ซึ่งเป็นหนึ่งในตัวอย่างที่นักเรียนสามารถศึกษาและนำไปปรับใช้ในการวิเคราะห์ของตนเอง
การคำนวณ Rent Per Year
ขั้นตอนแรกในการคำนวณ Yield คือการคำนวณค่าเช่าต่อปี (Rent Per Year) ซึ่งเป็นตัวแปรหลักในการคำนวณรายได้จากการปล่อยเช่า สำหรับโครงการ The Clover ค่าเช่าจะถูกคูณด้วยจำนวนเดือนที่ปล่อยเช่าต่อปี (12 เดือน) เพื่อให้ได้ค่าเช่ารวมต่อปี ซึ่งสามารถใช้ฟังก์ชันใน Excel เพื่อช่วยคำนวณได้อย่างแม่นยำ
การใช้ Percentile และ Median ในการคำนวณ
การวิเคราะห์ข้อมูลโดยใช้ Percentile และ Median มีความสำคัญมากในวิธีการ Income Approach ใน Excel เราสามารถใช้ Percentile เพื่อตรวจสอบการกระจายของค่าเช่าได้ว่าค่าเช่าไหนที่อยู่ในช่วงกลาง (Median) หรือใน Percentile ที่เราสนใจ เช่น ค่าเช่าที่ 24,000 บาทต่อเดือนอาจอยู่ใน Percentile 50 ซึ่งหมายถึงห้องที่ปล่อยเช่าในโครงการนี้ส่วนใหญ่จะมีค่าเช่าอยู่ในช่วงนี้
การคำนวณ Yield ที่ต้องการ
เมื่อเราได้ค่าเช่าต่อปีแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการคำนวณ Yield ที่ต้องการ หากนักลงทุนต้องการ Yield ที่ 5% เราต้องหาว่าราคาซื้อของอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่เกินเท่าไหร่ โดยใช้สูตรใน Excel ในตัวอย่างนี้หากค่าเช่าต่อปีเท่ากับ 180,000 บาทและ Yield ที่ต้องการคือ 5% ราคาซื้อที่เหมาะสมไม่ควรเกิน 3.58 ล้านบาท
คำถาม
- เหตุใดเนื้อหาจึงแนะนำให้คำนวณ yield เป็นรายปี และมีวิธีการคำนวณอย่างไร?
- การคำนวณ actual yield แตกต่างจาก yield ที่ agent มักนำเสนออย่างไร และต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายใดบ้าง?
- เนื้อหาอธิบายการใช้ฟังก์ชัน Goal Seek ใน Excel เพื่อคำนวณอะไร และมีขั้นตอนการใช้งานอย่างไร?
- ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า เหตุใดราคาซื้อและค่าเช่าที่ปล่อยได้จริงจึงมีความสำคัญต่อการคำนวณ yield?
- เนื้อหาแนะนำให้ระมัดระวังเรื่องใดเป็นพิเศษเมื่อมีคนมาเสนอขายอสังหาริมทรัพย์พร้อมผู้เช่าโดยอ้าง yield ที่น่าสนใจ?
สรุป
การคำนวณ Yield เป็นเครื่องมือที่สำคัญในการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยการใช้วิธี Income Approach ทำให้นักลงทุนสามารถประเมินผลตอบแทนที่เหมาะสมกับราคาซื้อขายในตลาดได้ สำหรับโครงการ The Clover เราได้เห็นตัวอย่างการใช้ Excel ในการคำนวณ Rent Per Year, การใช้ Percentile และ Median ในการวิเคราะห์ และการคำนวณ Yield เพื่อประเมินราคาที่เหมาะสม
คำสำคัญ: Yield, Income Approach, The Clover, Rent Per Year, Percentile, Median, Excel
อ้างอิง: C113-1-4 Calculate Yield for Example 1 The Clover Income Approach
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ