การวิเคราะห์ Apartment Approach ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ในเนื้อหานี้ เราจะมาพูดถึงวิธีการวิเคราะห์ค่าเช่าและราคาของอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ Apartment Approach ซึ่งเป็นหนึ่งในวิธีที่สำคัญสำหรับนักลงทุนที่สนใจในด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ วิธีนี้ใช้การประเมินราคาโดยอิงจากค่าเช่าของอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ใกล้เคียงเพื่อคำนวณราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เรากำลังสนใจ

หลักการของ Apartment Approach

Apartment Approach เป็นการใช้ข้อมูลราคาค่าเช่าของอพาร์ตเมนต์ในบริเวณใกล้เคียง แล้วนำข้อมูลนั้นมาปรับเพิ่มหรือลดตามสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติม เช่น ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ ยิม และอื่นๆ ทั้งนี้เพื่อให้ได้ราคาค่าเช่าที่เหมาะสมสำหรับคอนโดมิเนียมหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เรากำลังจะลงทุน

ตัวอย่างเช่น หากเรามีคอนโดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่าอพาร์ตเมนต์ในบริเวณนั้น เราก็สามารถบวกค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านั้นได้ เช่น บวกค่าใช้จ่ายสำหรับที่จอดรถ สระว่ายน้ำ หรือการรักษาความปลอดภัย ซึ่งการเพิ่มมูลค่านี้จะทำให้ค่าเช่าของคอนโดเพิ่มขึ้นตามสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีมากกว่าของอพาร์ตเมนต์

ขั้นตอนการคำนวณค่าเช่าด้วย Apartment Approach

ขั้นตอนการคำนวณเริ่มต้นจากการดูค่าเช่าของอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ใกล้เคียง แล้วนำมาปรับค่าเช่าตามสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติม เช่น:
1. บวกค่าใช้จ่ายสำหรับที่จอดรถ: ถ้าอพาร์ตเมนต์ไม่มีที่จอดรถ แต่คอนโดของเรามี เราก็สามารถบวกค่าใช้จ่ายที่จอดรถได้ เช่น 500 – 1,500 บาทต่อเดือน
2. บวกค่าใช้จ่ายสำหรับยิมและสระว่ายน้ำ: หากคอนโดมีสิ่งเหล่านี้ แต่ในอพาร์ตเมนต์ไม่มี เราก็สามารถบวกเพิ่มได้ตามมูลค่าของสิ่งอำนวยความสะดวก
3. พิจารณาแบรนด์หรือสถานะทางสังคม: ถ้าคอนโดมีแบรนด์หรือภาพลักษณ์ที่ดีกว่า อพาร์ตเมนต์ก็สามารถบวกมูลค่าเพิ่มเติมได้

จากนั้น เราสามารถใช้ข้อมูลค่าเช่าที่ปรับแล้วไปคำนวณค่าเช่ารายเดือน และนำมาคำนวณ Yield หรืออัตราผลตอบแทนจากการลงทุน โดยใช้สูตรที่เราทราบกันดี เช่น Net Rent หารด้วย 5% เพื่อหาผลตอบแทนที่นักลงทุนต้องการ

ความเสี่ยงในการใช้ Apartment Approach

แม้ว่า Apartment Approach จะเป็นวิธีที่มีประโยชน์ในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีความเสี่ยงหากข้อมูลที่เราใช้อ้างอิงไม่ถูกต้องหรือไม่เหมาะสม ตัวอย่างเช่น ในบางพื้นที่ที่การแข่งขันสูง ราคาค่าเช่าอาจถูกบีบให้ต่ำลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ หรืออพาร์ตเมนต์ในพื้นที่นั้นอาจมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากพอที่จะทำให้คอนโดของเราดูด้อยกว่าได้

อีกประเด็นที่ควรพิจารณาคือค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งอาจทำให้ค่าเช่าที่คำนวณได้ไม่เป็นไปตามคาดหวัง เช่น หากค่าใช้จ่ายส่วนกลางสูงกว่าค่าเช่าที่ได้รับ อาจทำให้อัตราผลตอบแทนลดลงอย่างมาก ดังนั้นนักลงทุนควรระมัดระวังในการวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ก่อนตัดสินใจลงทุน

คำถาม

1. Apartment Approach คืออะไร และใช้ในกรณีใดบ้าง?
2. ขั้นตอนหลักในการทำ Apartment Approach มีอะไรบ้าง?
3. ในการปรับ (Adjust) ค่าเช่าของ Apartment เพื่อประเมินราคาคอนโดมิเนียม ผู้เรียนควรพิจารณาปัจจัยใดบ้าง?
4. เหตุใดเนื้อหาจึงแนะนำให้ใช้ Rental Yield ที่ 5% และคำนวณจาก 10 เดือนต่อปี ในการประเมินราคาทรัพย์สิน?
5. การสร้าง Worst case, Most likely case และ Best case ในการประเมินราคาทรัพย์สินด้วย Apartment Approach มีประโยชน์อย่างไร?

สรุป

Apartment Approach เป็นวิธีการที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น โดยใช้ข้อมูลค่าเช่าของอพาร์ตเมนต์ในบริเวณใกล้เคียง แล้วนำมาปรับตามสิ่งอำนวยความสะดวกและเงื่อนไขต่างๆ เพื่อให้ได้ราคาที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม ควรใช้วิธีนี้ควบคู่กับการวิเคราะห์ทางอื่น เช่น Market Approach และ Income Approach เพื่อให้ได้ภาพรวมที่ชัดเจนและแม่นยำที่สุด

คำสำคัญ: Apartment Approach, ค่าเช่า, สิ่งอำนวยความสะดวก, Yield, การลงทุนคอนโดมิเนียม

อ้างอิง: C115-2-1 Apartment Approach

โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ