ตัวอย่างการวิเคราะห์ Common-Area-Fee Approach ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่มีความซับซ้อน โดยเฉพาะในเรื่องของค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น Common-Area-Fee หรือค่าบำรุงรักษาส่วนกลาง ที่เป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณากำไรและความคุ้มค่า วันนี้เราจะมาดูตัวอย่างและแนวทางการวิเคราะห์จาก Common-Area-Fee Approach เพื่อช่วยให้ผู้เรียนมีความเข้าใจและสามารถคำนวณค่าใช้จ่ายได้อย่างถูกต้อง

ความสำคัญของ Common-Area-Fee

Common-Area-Fee หรือ ค่าบำรุงรักษาส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องจ่ายในการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และสวนหย่อม เป็นต้น ซึ่งปกติแล้วจะมีการคิดเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือนหรือปี ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละโครงการ สำหรับนักลงทุน การเข้าใจว่าค่าบำรุงรักษาส่วนกลางนั้นมีผลต่อกำไรสุทธิจากการปล่อยเช่าอย่างไรจึงเป็นเรื่องที่สำคัญ

ในกรณีศึกษา เราจะพิจารณาค่าใช้จ่ายส่วนกลางของคอนโดมิเนียมขนาดกลาง ที่มีค่าใช้จ่ายส่วนกลางอยู่ที่ประมาณ 40 บาทต่อตารางเมตร เมื่อนำตัวเลขนี้คูณกับขนาดของห้องที่เราจะลงทุน เราจะได้ค่าใช้จ่ายรายเดือน และเมื่อคูณด้วย 12 เดือน เราจะได้ค่าใช้จ่ายรายปี ซึ่งนักลงทุนต้องพิจารณาควบคู่กับค่าเช่าที่สามารถปล่อยเช่าได้

การคำนวณ Net Rent และ Yield

หลังจากที่คำนวณค่าใช้จ่ายส่วนกลางเรียบร้อยแล้ว เราจะมาดูที่ค่าเช่าที่คาดว่าจะปล่อยได้ โดยทั่วไป ค่าเช่าจะต้องมีสัดส่วนที่เหมาะสมกับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หากค่าใช้จ่ายส่วนกลางสูงกว่าค่าเช่า อาจจะทำให้การลงทุนไม่คุ้มค่า

ในการคำนวณ Net Rent เราจะต้องหักค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น Agent Fee ที่มักจะอยู่ที่ประมาณ 1 เดือนของค่าเช่า โดยเมื่อหักค่าใช้จ่ายเหล่านี้แล้ว เราจะได้ค่าเช่าสุทธิ หรือ Net Rent ที่แท้จริง ซึ่งค่าเช่าสุทธินี้จะถูกนำมาใช้คำนวณ Yield หรืออัตราผลตอบแทน โดยใช้สูตร: Net Rent คูณ 12 แล้วหารด้วย 5% (ซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนที่ต้องการ) เพื่อตรวจสอบความคุ้มค่าในการลงทุน

Worst Case Scenario: ความเสี่ยงและผลกระทบ

แม้ว่าคอนโดมิเนียมบางแห่งจะมีค่าเช่าที่ดูเหมือนน่าพอใจ แต่หากค่าใช้จ่ายส่วนกลางสูงเกินไป อาจจะทำให้ Yield ลดลง และอาจทำให้นักลงทุนไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่คาดหวัง การวิเคราะห์ Worst Case Scenario หรือกรณีที่ค่าใช้จ่ายส่วนกลางสูงกว่าปกติ เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่ช่วยในการประเมินความเสี่ยง หากพบว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางเกิน 1.25 เท่าของค่าเช่า เราอาจจะต้องพิจารณาว่าควรลงทุนในโครงการนั้นหรือไม่

คำถาม

1. Common-Area-Fee Approach มีหลักการสำคัญอย่างไร และใช้คำนวณอะไรได้บ้างในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์?
2. เหตุใดค่าส่วนกลาง (Common Fee) ต่อค่าเช่าไม่ควรเกิน 1.25 เท่า? และหากเกินกว่านี้จะส่งผลอย่างไรต่อ rental yield?
3. ในการคำนวณ rental yield โดยใช้ Common-Area-Fee Approach ต้องพิจารณาปัจจัยใดบ้าง และมีวิธีการคำนวณอย่างไร?
4. เพราะเหตุใดคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนยูนิตน้อยจึงมักมีค่าส่วนกลางสูง? และผู้ลงทุนควรระมัดระวังเรื่องใดเป็นพิเศษสำหรับคอนโดประเภทนี้?
5. นอกจากการใช้ Common-Area-Fee Approach แล้ว ผู้เรียนควรพิจารณาปัจจัยใดเพิ่มเติมในการประเมินความคุ้มค่าของการลงทุนในคอนโดมิเนียม?

สรุป

จากตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และการคำนวณ Yield ที่นำมาให้ดูในวันนี้ นักเรียนจะเห็นว่า การพิจารณาค่าใช้จ่ายส่วนกลางและความสัมพันธ์กับค่าเช่าเป็นเรื่องที่สำคัญมาก ก่อนจะตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนควรทำการคำนวณอย่างละเอียด ทั้งในแง่ของค่าใช้จ่ายและผลตอบแทน เพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนนี้จะสร้างกำไรให้กับเราในระยะยาว

คำสำคัญ: Common-Area-Fee, ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง, Yield, Net Rent, การลงทุนคอนโดมิเนียม

อ้างอิง: C115-1-2 Examples for Common-Area-Fee Approach

โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ