การให้คะแนนหรือ Scoring เป็นขั้นตอนสำคัญในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธี Weighting Approach โดยมีจุดประสงค์เพื่อเปรียบเทียบเชิงสัมพันธ์ระหว่าง Benchmark และ Target ซึ่งช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้อย่างแม่นยำมากขึ้น ในบทความนี้เราจะมาอธิบายขั้นตอนการให้คะแนนของ Parameters และวิธีนำข้อมูลมาคำนวณเพื่อเปรียบเทียบ
หลักการให้คะแนน (Scoring)
ในการให้คะแนน เราจะใช้การกำหนดคะแนนตั้งแต่ 0 ถึง 5 โดยที่ 0 หมายถึงแย่ที่สุด และ 5 หมายถึงดีที่สุด ตัวอย่างเช่น หาก Location ของ Target ดีกว่า Benchmark เราอาจให้ Target ได้ 5 คะแนน และ Benchmark ได้ 3 คะแนน ทั้งนี้การให้คะแนนของ Target จะเริ่มต้นที่ 3 ซึ่งเป็น Neutral หรือค่าเฉลี่ยก่อน จากนั้นจะพิจารณาว่าคุณสมบัติของ Target ดีหรือแย่กว่า Benchmark และปรับคะแนนตามนั้น
การใช้คะแนนในการคำนวณ
เมื่อเราได้คะแนนของ Parameters ทั้งหมดแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการนำคะแนนเหล่านี้มาคำนวณ ตัวอย่างเช่น หาก Benchmark มีค่าเช่าที่ 70,000 บาทต่อตารางเมตร และคะแนนของ Target ได้ 4 จาก 5 ในส่วนของ Location เราจะคูณ 70,000 ด้วย (4/3) ซึ่งจะได้ราคาของ Target ประมาณ 93,333 บาทต่อตารางเมตร การคำนวณนี้สามารถใช้ได้กับ Parameters หลายตัวเพื่อดูมูลค่าที่แตกต่างกันของทรัพย์สิน
การใช้ Scoring กับ Properties หลายตัว
ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ควรใช้ Benchmark มากกว่า 1 ตัวเพื่อให้ผลลัพธ์มีความแม่นยำมากขึ้น โดยในกรณีนี้ เราอาจใช้ Benchmark 3 ตัว และคำนวณค่าเฉลี่ยจากคะแนนที่ได้ ตัวอย่างเช่น หาก Benchmark A มีค่าเช่าที่ 70,000 บาทต่อตารางเมตร และ Benchmark B มีค่าเช่าที่ 100,000 บาทต่อตารางเมตร เราจะนำผลลัพธ์ที่ได้จากแต่ละ Benchmark มาหาค่าเฉลี่ยหรือใช้ค่า Median เพื่อลดความผันผวนของผลลัพธ์
คำถาม
- Scoring ใน Weighting Approach มีหลักการอย่างไร และทำไมจึงเริ่มต้นให้ค่า Score ของ Target Property เป็น 3?
- ในการทำ Weighting Approach ควรมี Benchmark Properties อย่างน้อยกี่ตัว และเพราะเหตุใด?
- หากค่า Prediction ที่ได้จาก Benchmark Properties ต่างๆ มีความแตกต่างกันมาก อาจบ่งบอกถึงปัญหาใด?
- ในการให้ Score แก่ Parameters ต่างๆ ควรพิจารณาอย่างไรเมื่อเปรียบเทียบระหว่าง Target Property และ Benchmark Properties?
- เนื้อหากล่าวถึงข้อจำกัดของการให้น้ำหนักเท่ากันในทุก Parameter ไว้อย่างไร? ยกตัวอย่างประกอบ
สรุป
การให้คะแนน (Scoring) ในวิธี Weighting Approach เป็นการเปรียบเทียบเชิงสัมพันธ์ระหว่าง Benchmark และ Target โดยใช้คะแนนตั้งแต่ 0 ถึง 5 ซึ่งช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้อย่างแม่นยำมากขึ้น การใช้ Benchmark หลายตัวจะช่วยเพิ่มความแม่นยำของผลลัพธ์ และการคำนวณจากคะแนนที่ได้จะช่วยให้เห็นความแตกต่างของราคาทรัพย์สินอย่างชัดเจน
คำสำคัญ: Scoring, Weighting Approach, Benchmark, Target, Parameters, ราคาต่อตารางเมตร
อ้างอิง: C114-1-1 Scoring for Weighting Approach
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ