การประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้ Weighting Approach เป็นวิธีที่มีประโยชน์สำหรับการเปรียบเทียบเชิงสัมพันธ์ระหว่างอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้อย่างแม่นยำมากขึ้น วิธีนี้เป็นการนำตัวชี้วัดหลายๆ อย่าง (Parameters) มาประเมิน และใช้เปรียบเทียบกับ Benchmark ที่มีคุณสมบัติใกล้เคียงกัน ในบทความนี้เราจะมาอธิบายหลักการและขั้นตอนของ Weighting Approach
การเลือก Benchmark และ Parameters
ขั้นแรกในการใช้ Weighting Approach คือการเลือก Benchmark ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีคุณสมบัติใกล้เคียงกับอสังหาริมทรัพย์ที่เราสนใจ (Target X) โดยต้องมีลักษณะที่คล้ายกันทั้งเรื่องของโลเคชั่น (Location) และคุณสมบัติอื่นๆ เช่น ความใกล้เคียงกับสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ (Facility) ตัวอย่างเช่น Benchmark อาจมีราคาขายที่ 70,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเราจะนำมาพิจารณาเปรียบเทียบกับ Target X เพื่อดูว่าราคานั้นควรสูงหรือต่ำกว่า Benchmark
การใช้ Parameters ในการเปรียบเทียบ
ในการวิเคราะห์เชิงเปรียบเทียบ เราจะเลือก Parameters หลักที่สำคัญจำนวน 5-10 ตัว เช่น โลเคชั่น สิ่งอำนวยความสะดวก (Facility) หรืออายุของโครงการ (Age of Property) ตัวอย่างเช่น หาก Target X มีโลเคชั่นดีกว่า Benchmark ราคาของ Target X ก็ควรสูงกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตร นอกจากนี้ ถ้า Target X เป็นโครงการใหม่ มีการก่อสร้างในปี 2020 ยิ่งทำให้มีมูลค่ามากขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการที่ก่อสร้างในปี 2000
การประเมินโดยเปรียบเทียบเชิงสัมพันธ์
Weighting Approach เป็นการเปรียบเทียบเชิงสัมพันธ์ระหว่าง Target X และ Benchmark โดยหาก Target X มีคุณสมบัติที่ดีกว่า Benchmark ใน Parameters หลายด้าน เช่น โลเคชั่นและสิ่งอำนวยความสะดวก ก็มีโอกาสที่ราคาของ Target X จะสูงกว่า Benchmark ในทางกลับกัน หาก Target X มีคุณสมบัติต่ำกว่า Benchmark ราคาก็ควรจะต่ำกว่าเช่นกัน
คำถาม
- Weighting Approach คืออะไร และมีความแตกต่างจาก Market Approach และ Income Approach อย่างไร?
- ในการใช้ Weighting Approach ทำไมการเลือก Benchmark ที่มี similar COMET และ location จึงมีความสำคัญ?
- Parameters ที่ใช้ในการเปรียบเทียบระหว่าง Target Property กับ Benchmark Property ควรมีลักษณะอย่างไร และโดยทั่วไปควรมีจำนวนเท่าใด?
- เนื้อหาอธิบายว่าการวิเคราะห์จะมีความถูกต้องมากขึ้นเมื่อใด และเพราะเหตุใด?
- หลักการพื้นฐานของ Weighting Approach ในการเปรียบเทียบราคาระหว่าง Target Property กับ Benchmark Property คืออะไร?
สรุป
Weighting Approach เป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์ในการวิเคราะห์เปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้ Benchmark และ Parameters ที่สำคัญ เพื่อประเมินว่าราคาของทรัพย์สินควรสูงหรือต่ำกว่า Benchmark ทั้งนี้ วิธีการดังกล่าวช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้อย่างแม่นยำ และช่วยในการตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
คำสำคัญ: Weighting Approach, Benchmark, Parameters, Location, Facility, ราคาต่อตารางเมตร
อ้างอิง: C114-0 Intro to Weighting Approach
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ