ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การเปรียบเทียบระหว่าง Income Approach และ Market Approach เป็นขั้นตอนที่สำคัญในการตัดสินใจลงทุน โดยเฉพาะในโครงการ Thonglor Tower การใช้วิธีทั้งสองนี้ช่วยให้นักลงทุนสามารถวิเคราะห์มูลค่าทั้งจากมุมมองของการปล่อยเช่าและการเปรียบเทียบราคาตลาด เราจะมาดูขั้นตอนต่างๆ ในการคำนวณและการเปรียบเทียบวิธีการทั้งสองแบบนี้
การคำนวณด้วย Income Approach
Income Approach เป็นวิธีที่คำนวณมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยอิงจากรายได้ที่สามารถสร้างได้จากการปล่อยเช่า ในกรณีนี้ เราจะใช้ค่า Yield เป็นตัวแปรหลัก ตัวอย่างเช่น หากค่าเช่าในโครงการ Thonglor Tower อยู่ที่ 14,000 บาทต่อเดือน จะเท่ากับ 168,000 บาทต่อปี และหากนักลงทุนต้องการ Yield ที่ 5% ราคาซื้อที่เหมาะสมคือไม่เกิน 3 ล้านบาท การคำนวณนี้สามารถทำได้โดยใช้ Excel ในการหาผลตอบแทนรายปี
การเปรียบเทียบด้วย Market Approach
Market Approach เน้นการวิเคราะห์ราคาซื้อขายในตลาด โดยจะดูข้อมูลราคาขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ตัวอย่างเช่น ราคาขายของห้องในโครงการ Thonglor Tower อาจอยู่ที่ 3.5-4 ล้านบาทต่อห้อง การซื้อห้องที่ราคา 3.5 ล้านบาทอาจดูเหมือนเป็นข้อเสนอที่ดีเมื่อเปรียบเทียบกับราคาตลาดที่สูงกว่า แต่หากพิจารณาจากค่า Yield ที่ได้จากการปล่อยเช่า ซึ่งอาจอยู่ที่เพียง 3-4% จะทำให้นักลงทุนไม่ได้ผลตอบแทนตามที่คาดหวัง
การเปรียบเทียบระหว่าง Income และ Market Approach
การใช้ Income Approach และ Market Approach ควบคู่กันช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้อย่างรอบคอบมากขึ้น โดยปกติแล้ว หากราคาที่ได้จาก Market Approach ต่ำกว่าราคาที่คำนวณจาก Income Approach แต่ค่า Yield ไม่สูงพอ อาจเป็นสัญญาณว่าการลงทุนในทรัพย์สินนั้นอาจไม่ให้ผลตอบแทนที่ดี ตัวอย่างในโครงการ Thonglor Tower แสดงให้เห็นว่าราคาตลาดที่ 3.5 ล้านบาท อาจทำให้ Yield ที่ได้ต่ำเพียง 3% แต่หากตกแต่งห้องให้มีมูลค่าสูงขึ้น และสามารถปล่อยเช่าในราคา 15,000 บาทต่อเดือน อาจช่วยเพิ่ม Yield ขึ้นเป็น 5% ซึ่งสอดคล้องกับเป้าหมายการลงทุน
คำถาม
- เพราะเหตุใดการวิเคราะห์ทั้ง Income Approach และ Market Approach จึงมีความสำคัญในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์?
- Yield ที่เหมาะสมสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยควรอยู่ในช่วงเท่าใด และเพราะเหตุใด?
- Blue Print Table มีความสำคัญอย่างไรในการสร้าง Two-Way Table สำหรับการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์?
- ปัจจัยใดบ้างที่ผู้เรียนควรพิจารณานอกเหนือจากผลตอบแทนทางการเงิน เมื่อตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว?
- เนื้อหาอธิบายความแตกต่างระหว่างข้อมูลที่ใช้ใน Income Approach และ Market Approach อย่างไร และเพราะเหตุใดจึงต้องพิจารณาทั้งสองแนวทางนี้?
สรุป
การวิเคราะห์เปรียบเทียบระหว่าง Income Approach และ Market Approach ในการประเมินมูลค่าโครงการ Thonglor Tower ช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ได้ทั้งจากมุมมองของราคาตลาดและผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า การใช้วิธีการทั้งสองแบบนี้ทำให้การตัดสินใจลงทุนมีความรอบคอบและลดความเสี่ยงในการลงทุน
คำสำคัญ: Income Approach, Market Approach, Yield, Thonglor Tower, ราคาตลาด, ราคาปล่อยเช่า
อ้างอิง: C113-2-3 Income vs Market Approach for Thonglor Tower
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ