ในบทความนี้เราจะเจาะลึกกระบวนการคำนวณรายได้และ Yield สำหรับโครงการ Thonglor Tower โดยใช้วิธี Income Approach ซึ่งกระบวนการนี้ประกอบไปด้วยขั้นตอนการเก็บข้อมูล การทำความสะอาดข้อมูล และการคำนวณที่ใช้ตัวเลขจริงเพื่อให้การวิเคราะห์เป็นไปอย่างแม่นยำและนำไปใช้ได้จริง
การเก็บและทำความสะอาดข้อมูล (Collect & Clean Data)
เริ่มต้นด้วยการเก็บข้อมูลที่สำคัญจากโครงการ Thonglor Tower เช่น ขนาดห้อง ค่าเช่าต่อตารางเมตร และข้อมูลอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เมื่อได้ข้อมูลเหล่านี้แล้ว ขั้นตอนถัดไปคือการทำความสะอาดข้อมูล (Clean Data) โดยการลบข้อมูลซ้ำออก หากห้องมีขนาดห้องที่เท่ากัน ข้อมูลซ้ำจะถูกลบออก นอกจากนี้ยังลบข้อมูลที่ไม่สมบูรณ์ออก เช่น ห้องที่ไม่มีการระบุขนาดพื้นที่หรือราคาปล่อยเช่า เพื่อให้เหลือข้อมูลที่สามารถนำไปคำนวณได้ ตัวอย่างเช่น จากข้อมูลที่เก็บมา 23 ชุด เราสามารถลบข้อมูลที่ไม่จำเป็นออกไป ทำให้เหลือเพียง 20 ชุด
การคำนวณค่าเช่าต่อตารางเมตร (Rent Per Square Meter)
หลังจากที่เรามีข้อมูลที่สะอาดแล้ว ขั้นตอนถัดไปคือการคำนวณค่าเช่าต่อตารางเมตร ตัวอย่างเช่น หากค่าเช่าอยู่ที่ 50,000 บาทต่อเดือน และขนาดห้องเท่ากับ 50 ตารางเมตร ค่าเช่าต่อตารางเมตรจะเท่ากับ 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งสามารถนำมาวิเคราะห์เพิ่มเติมได้โดยใช้ค่ากลาง (Median) เพื่อหลีกเลี่ยง Outlier ที่อาจทำให้ข้อมูลมีความผันผวนเกินไป นอกจากนี้เรายังสามารถหาค่าสูงสุด (Max) และค่าต่ำสุด (Min) ของค่าเช่าต่อตารางเมตรได้ ซึ่งในตัวอย่างนี้ ค่าเช่าต่อตารางเมตรจะอยู่ระหว่าง 30,000 ถึง 54,000 บาทต่อตารางเมตร
การคำนวณ Actual Yield และ Adjusted Yield
การคำนวณ Yield ที่ถูกต้องเป็นขั้นตอนสำคัญสำหรับนักลงทุน ตัวอย่างเช่น หากเราได้ค่าเช่าต่อปี (Rent Per Year) เท่ากับ 600,000 บาท (คำนวณจากค่าเช่าต่อเดือน 50,000 บาท คูณ 12 เดือน) และนักลงทุนต้องการ Yield ที่ 5% เราจะสามารถคำนวณราคาซื้อที่เหมาะสมได้โดยการใช้สูตร Yield = (Rent Per Year ÷ Price) × 100 ตัวอย่างเช่น หากราคาซื้อของอสังหาริมทรัพย์คือ 12,000,000 บาท Yield ที่จะได้รับคือ 5% นอกจากนี้ เรายังต้องปรับ Yield เพื่อให้สะท้อนค่าใช้จ่ายที่แท้จริง เช่น ค่าธรรมเนียมเอเจนต์ 1 เดือน และค่าบำรุงรักษา 1 เดือน ดังนั้น Actual Yield จะเหลือเพียง 10 เดือน คิดเป็น 83.33% ของค่าเช่าทั้งปี ซึ่งจะทำให้ Adjusted Yield อยู่ที่ประมาณ 6%
คำถาม
- เนื้อหาอธิบายขั้นตอนการ clean data อย่างไร และเหตุใดจึงต้องทำการ remove duplicate และลบข้อมูลบางรายการออก?
- ในการคำนวณ rent per month per square meter เนื้อหาแนะนำให้ใช้ฟังก์ชันใดใน Excel และมีวิธีการคำนวณอย่างไร?
- เนื้อหาอธิบายวิธีการคำนวณ actual yield และ adjusted yield อย่างไร และเหตุใดจึงต้องมีการ discount รายได้ลง?
- ในการคำนวณราคาที่เหมาะสมสำหรับการลงทุน เนื้อหาแนะนำให้ใช้สูตรใด และผลลัพธ์ที่ได้มีความหมายอย่างไร?
- เนื้อหาแนะนำให้เปรียบเทียบผลลัพธ์จาก Income Approach กับ Market Approach อย่างไร และประโยชน์ของการเปรียบเทียบนี้คืออะไร?
สรุป
การใช้ Income Approach ในการคำนวณรายได้และ Yield สำหรับโครงการ Thonglor Tower ช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินมูลค่าและผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับได้อย่างแม่นยำ โดยเฉพาะการใช้ข้อมูลจริงในการคำนวณทำให้ผลลัพธ์มีความน่าเชื่อถือยิ่งขึ้น การคำนวณ Rent Per Square Meter, Actual Yield และ Adjusted Yield ช่วยให้นักลงทุนเข้าใจตัวเลขที่แท้จริงและตัดสินใจได้อย่างรอบคอบยิ่งขึ้น
คำสำคัญ: Income Approach, Thonglor Tower, Rent Per Square Meter, Yield, Agent Fee, Maintenance Fee
อ้างอิง: C113-2-1 Collect Clean Calculate data for Thonglor Tower Income Approach
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ