ในตัวอย่างที่สองของการใช้ Income Approach เราจะนำข้อมูลจากโครงการ Thonglor Tower มาใช้ในการคำนวณรายได้และ Yield โดยวิธีนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการทราบผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกระบวนการคำนวณรายได้นี้จะประกอบด้วยการเก็บข้อมูล (Collect Data), การทำความสะอาดข้อมูล (Clean Data), และการคำนวณ (Calculate Yield)
ขั้นตอนการเก็บและทำความสะอาดข้อมูล
ขั้นตอนแรกคือการเก็บข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับห้องในโครงการ Thonglor Tower โดยเฉพาะขนาดของห้อง ค่าเช่าต่อตารางเมตร และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ซึ่งเราจะใช้ข้อมูลพื้นฐานที่ได้จากการสำรวจมาเป็นตัวตั้งต้นในการคำนวณ จากนั้นจึงทำการลบข้อมูลซ้ำหรือข้อมูลที่ไม่สมบูรณ์ออก เช่น ข้อมูลที่ไม่มีราคาหรือขนาดพื้นที่ที่ชัดเจน ทั้งนี้ ขั้นตอนนี้เป็นพื้นฐานที่สำคัญเพื่อให้ผลการคำนวณ Yield มีความแม่นยำมากขึ้น
การคำนวณ Rent Per Square Meter และ Median
เมื่อเราได้ข้อมูลที่ถูกต้องแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการคำนวณค่าเช่าต่อตารางเมตร (Rent Per Square Meter) โดยใช้ Excel ซึ่งในตัวอย่างนี้เราคำนวณค่าเช่าเฉลี่ยที่ได้จากการปล่อยเช่าห้องขนาดต่างๆ ในโครงการ Thonglor Tower ค่า Median จะถูกใช้ในการวิเคราะห์เพื่อหลีกเลี่ยงความผิดเพี้ยนจากตัวเลขที่สูงหรือต่ำเกินไป (Outlier) โดยจะคำนวณจากข้อมูลกลางของตลาด
การคำนวณ Actual Yield และ Adjusted Yield
จากค่าเช่าต่อตารางเมตรที่เราคำนวณได้แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการคำนวณ Yield หรือผลตอบแทนที่แท้จริงจากการปล่อยเช่า โดยการใช้สูตรใน Excel เพื่อหาผลตอบแทนต่อปี (Yield Per Year) ซึ่งในกรณีนี้เราจะใช้ค่าเช่าต่อเดือนคูณด้วย 12 เดือน และหากเราต้องการปรับค่า Yield ให้เป็นจริงมากขึ้น (Adjusted Yield) เราจำเป็นต้องลดค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าธรรมเนียมเอเจนต์ (Agent Fee) และค่าบำรุงรักษา (Maintenance Fee)
คำถาม
- เนื้อหาอธิบายขั้นตอนการทำ Income Approach สำหรับ Thonglor Tower อย่างไร และแต่ละขั้นตอนมีความสำคัญอย่างไร?
- ในการคำนวณค่าเฉลี่ยของข้อมูล เหตุใดเนื้อหาจึงแนะนำให้ใช้ค่า median แทนค่า average และข้อดีของการใช้ median คืออะไร?
- เนื้อหาอธิบายวิธีการคำนวณ actual yield และ adjusted yield อย่างไร และเหตุใดจึงต้องมีการ discount รายได้ลง?
- ในการหาราคาที่เหมาะสมสำหรับการลงทุน เนื้อหาแนะนำให้ใช้ yield เท่าใดในการคำนวณ และมีวิธีการคำนวณอย่างไร?
- เนื้อหากล่าวถึง “two-way table” ว่าเป็นเนื้อหาเพิ่มเติม หัวข้อนี้มีความสำคัญอย่างไรในการวิเคราะห์ด้วยวิธี Income Approach?
สรุป
ในตัวอย่างนี้ เราได้เรียนรู้วิธีการใช้ Income Approach ในการคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ โครงการ Thonglor Tower โดยผ่านขั้นตอนการเก็บข้อมูล ทำความสะอาดข้อมูล และการคำนวณ Rent Per Square Meter รวมถึงการคำนวณ Actual Yield และ Adjusted Yield ที่สะท้อนถึงความเป็นจริงมากขึ้น การทำความเข้าใจขั้นตอนเหล่านี้จะช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
คำสำคัญ: Income Approach, Thonglor Tower, Actual Yield, Adjusted Yield, Rent Per Square Meter, Agent Fee, Maintenance Fee
อ้างอิง: C113-2-0 CHALLENGE for Example 2 Thonglor Tower Income Approach
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ