ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วย Income Approach เราใช้หลักการที่อิงกับรายได้จากการปล่อยเช่า วิธีนี้มีประโยชน์สำหรับผู้ที่ต้องการทราบว่าควรลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่าใดจึงจะได้ Return หรือ Yield ตามที่ต้องการ บทความนี้จะอธิบายขั้นตอนการเก็บข้อมูล, Clean Data และการคำนวณราคาตามตัวอย่างที่ได้จากโครงการ The Clover
การเก็บข้อมูลค่าเช่าจากเว็บไซต์
ขั้นแรกในการใช้ Income Approach คือการเก็บข้อมูลค่าเช่า โดยเราสามารถใช้เว็บไซต์เช่น Hipflat เพื่อดึงข้อมูลค่าเช่าจากยูนิตที่มีการประกาศปล่อยเช่า วิธีนี้ทำให้เราได้ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับรายรับที่เป็นไปได้จากการปล่อยเช่าทรัพย์สิน ซึ่งข้อมูลที่ได้ส่วนใหญ่จะมาในรูปของค่าเช่ารายเดือน
ตัวอย่างในโครงการ The Clover เราเริ่มต้นจากการเก็บข้อมูลค่าเช่าของยูนิตในอาคารนี้ ข้อมูลที่ได้จะรวมถึงราคาเช่าต่อเดือนและขนาดของยูนิต ซึ่งมีความสำคัญในการคำนวณราคาต่อตารางเมตรสำหรับการวิเคราะห์ในขั้นถัดไป
การ Clean Data
หลังจากได้ข้อมูลแล้ว ขั้นตอนต่อมาคือการ Clean Data หรือการกรองข้อมูลที่ไม่เกี่ยวข้องหรือข้อมูลซ้ำออกไป การลบข้อมูลที่ซ้ำกัน (Remove Duplicates) และการลบข้อมูลที่ไม่มีขนาดพื้นที่ตารางเมตรเป็นสิ่งสำคัญ เพราะขนาดของห้องและค่าเช่าเป็นข้อมูลสำคัญในการประเมินราคาต่อตารางเมตร
ตัวอย่างเช่น มีบางยูนิตใน The Clover ที่ไม่กรอกขนาดพื้นที่ ทำให้เราไม่สามารถคำนวณราคาต่อตารางเมตรได้ ข้อมูลเหล่านี้จะถูกลบออกไปในการ Clean Data
การคำนวณราคาต่อตารางเมตร
ขั้นสุดท้ายคือการคำนวณราคาต่อตารางเมตร โดยนำค่าเช่าต่อเดือนมาหารด้วยขนาดของยูนิต เราจะได้ราคาต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นค่าที่สามารถใช้เปรียบเทียบกับยูนิตอื่นๆ ได้ ตัวอย่างเช่น ราคาค่าเช่าของยูนิตใน The Clover อยู่ในช่วงประมาณ 500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จากนั้นเราจะนำราคานี้ไปคำนวณ Return หรือ Yield ที่ผู้ลงทุนน่าจะได้รับ
การวิเคราะห์ค่าเช่าต่อตารางเมตรช่วยให้เราทราบว่าเมื่อเทียบกับคอนโดอื่นๆ ในบริเวณใกล้เคียง ราคาค่าเช่าของ The Clover อยู่ในระดับที่เหมาะสมหรือไม่ ซึ่งช่วยให้การตัดสินใจลงทุนมีความชัดเจนมากขึ้น
คำถาม
- Income Approach คืออะไร และใช้หลักการอะไรในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์?
- เนื้อหาอธิบายความแตกต่างระหว่างขั้นตอนการวิเคราะห์ด้วย Market Approach และ Income Approach อย่างไร?
- ในการคำนวณค่าเช่าต่อตารางเมตร เนื้อหาแนะนำให้ผู้เรียนพิจารณาปัจจัยใดบ้าง และควรระมัดระวังเรื่องใดในการตีความข้อมูล?
- เนื้อหาอธิบายวิธีการเลือกขนาดห้องที่จะนำมาวิเคราะห์อย่างไร และใช้หลักการใดในการจัดกลุ่มข้อมูล?
- ในการทำ Confidence Level Table สำหรับราคาค่าเช่า เนื้อหาแนะนำให้พิจารณาช่วงเปอร์เซ็นไทล์ใดเป็นสำคัญ และมีความหมายอย่างไรในทางปฏิบัติ?
สรุป
Income Approach เป็นวิธีที่เน้นการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยอิงจากรายได้ที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่า ขั้นตอนสำคัญรวมถึงการเก็บข้อมูลค่าเช่าจากเว็บไซต์, การ Clean Data และการคำนวณราคาต่อตารางเมตร ซึ่งข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจได้ว่าราคาทรัพย์สินที่เราจะซื้อหรือปล่อยเช่านั้นมีความเหมาะสมหรือไม่
คำสำคัญ: The Clover, Income Approach, การประเมินมูลค่า, ราคาต่อตารางเมตร, Clean Data
อ้างอิง: C113-1-0 Income Approach and The Clover CHALLENGE
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ