ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้ Market Approach ในกรณีนี้เราจะใช้ข้อมูลจากโครงการ Thonglor Tower ซึ่งเป็นการวิเคราะห์ข้อมูลราคาต่อตารางเมตรโดยการใช้ข้อมูลที่มีอยู่จากเว็บไซต์ Hipflat อย่างไรก็ตามปัญหาหลักที่พบในตัวอย่างนี้คือข้อมูลมีจำนวนจำกัด ทำให้การวิเคราะห์ต้องปรับเปลี่ยนตามข้อมูลที่มี
การคัดกรองและเตรียมข้อมูล
เมื่อทำการคัดกรองข้อมูลจากเว็บไซต์ Hipflat เราพบว่ามีข้อมูลทั้งหมดเพียง 29 รายการ และหากเรากรองข้อมูลเฉพาะห้องแบบ One Bedroom จะเหลือเพียง 5 รายการ ซึ่งถือว่าข้อมูลมีจำนวนไม่เพียงพอสำหรับการวิเคราะห์เชิงลึก แต่เรายังคงสามารถใช้ข้อมูลเหล่านี้ในการคำนวณเบื้องต้นได้ โดยใช้ Raw Data ในรูปแบบที่ไม่ต้องทำการ Remove Duplicate เนื่องจากข้อมูลทั้งหมดถือว่าเป็นตัวอย่างที่เป็นเอกลักษณ์หรือ Unique
การคำนวณราคาต่อตารางเมตร
ขั้นตอนแรกในการวิเคราะห์คือการคำนวณราคาต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นการนำราคาของห้องแต่ละยูนิตมาหารด้วยขนาดพื้นที่ของห้องนั้น จากนั้นทำการคำนวณระดับเปอร์เซ็นไทล์ของราคาที่ได้เพื่อใช้ในการวิเคราะห์เพิ่มเติม การเปรียบเทียบค่าเฉลี่ย (Average) และค่ากลาง (Median) ของราคาจะช่วยให้เราเห็นภาพรวมของราคาตลาดที่ Thonglor Tower
การต่อรองราคา
ในการวิเคราะห์นี้ การใช้ Median Price จะเป็นจุดเริ่มต้นในการพิจารณาราคาที่ควรจะซื้อได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อควรต่อรองราคาให้ต่ำกว่า Median ประมาณ 5% ซึ่งจะช่วยให้ได้ราคาที่ดีกว่าในตลาด นอกจากนี้ การเปรียบเทียบกับราคาค่าเฉลี่ยยังช่วยให้เห็นถึงความได้เปรียบในการลงทุน หากสามารถต่อรองได้ต่ำกว่า Median ผู้ซื้ออาจสามารถได้เปรียบประมาณ 9% จากราคาค่าเช่า ซึ่งเทียบเท่ากับการได้รับ Yield ฟรีเป็นเวลา 2 ปี
คำถาม
- เนื้อหาอธิบายถึงปัญหาสำคัญเกี่ยวกับข้อมูล (data) ในการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ว่าอย่างไร และเหตุใดจึงไม่มี perfect data?
- เนื้อหาแนะนำวิธีการแก้ปัญหาเมื่อมีข้อมูลไม่เพียงพอ (insufficient data) ในการวิเคราะห์อย่างไร?
- กรณีศึกษาของบริษัทสุกี้ที่เนื้อหายกตัวอย่างมีการเปลี่ยนแปลง Data Vendor อย่างไร และส่งผลกระทบต่อข้อมูลอย่างไรบ้าง?
- เนื้อหาอธิบายว่าควร prefer ข้อมูลประเภทใดเมื่อต้องเลือกใช้ข้อมูลจากหลาย set ที่มีความแตกต่างกัน?
- จากเนื้อหา การที่ผู้พัฒนาระบบหรือ IT ไม่มี business logic ในการจัดการข้อมูลส่งผลเสียอย่างไร และควรแก้ไขปัญหานี้อย่างไร?
สรุป
การวิเคราะห์ราคาโครงการ Thonglor Tower นี้เป็นการทดสอบความสามารถในการจัดการกับข้อมูลที่มีจำนวนจำกัด การคำนวณราคาต่อตารางเมตรและการใช้เปอร์เซ็นไทล์ในการวิเคราะห์จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้ดีขึ้นในการลงทุน การต่อรองราคาโดยใช้ Median เป็นจุดเริ่มต้นและลดลงประมาณ 5% จะทำให้ผู้ซื้อสามารถได้ราคาที่เหมาะสมยิ่งขึ้น
คำสำคัญ: Thonglor Tower, การประเมินราคา, ราคาต่อตารางเมตร, Median, Percentile
อ้างอิง: C112-2-0 CHALLENGE for Example 2 Thonglor Tower
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ