การเปรียบเทียบเชิงสัมพัทธ์ในการวิเคราะห์ราคาเชิงปริมาณ

ในการวิเคราะห์ราคาอสังหาริมทรัพย์ การใช้วิธีการเปรียบเทียบเชิงสัมพัทธ์ (Relative Comparison) เป็นหนึ่งในวิธีที่นิยมใช้มากที่สุด โดยเฉพาะในกรณีที่เปรียบเทียบราคาทรัพย์สินที่มีความแตกต่างกันเล็กน้อย เช่น คอนโดมิเนียมระหว่างสองโครงการ หรือการเปรียบเทียบบ้านที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ต่างกัน การวิเคราะห์เชิงสัมพัทธ์ช่วยให้เราสามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้แม่นยำมากขึ้น บทความนี้จะอธิบายวิธีการเปรียบเทียบเชิงสัมพัทธ์และการนำมาใช้ในแนวทางการวิเคราะห์ราคาอสังหาริมทรัพย์

การเปรียบเทียบระหว่างโครงการ (Project-to-Project Comparison)

การเปรียบเทียบระหว่างโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหนึ่งในกรณีที่ต้องใช้การเปรียบเทียบเชิงสัมพัทธ์อย่างมาก การเปรียบเทียบนี้ทำให้เราสามารถเปรียบเทียบราคาของคอนโดสองห้องที่ตั้งอยู่ในโครงการต่างกันได้ แม้ว่าจะอยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงกัน แต่การมีปัจจัยที่แตกต่างกัน เช่น ทำเล คุณภาพของโครงการ หรือสิ่งอำนวยความสะดวก อาจทำให้มูลค่าของคอนโดทั้งสองแตกต่างกันไป

การเปรียบเทียบที่ดินและบ้าน (Land and House Comparison)

การเปรียบเทียบที่ดินและบ้านในหมู่บ้านต่างกันก็เป็นตัวอย่างของการใช้วิธีการเปรียบเทียบเชิงสัมพัทธ์ ที่ดินแต่ละพื้นที่มีความแตกต่างกันในเรื่องของทำเลและศักยภาพในการพัฒนา การใช้การเปรียบเทียบเชิงสัมพัทธ์ช่วยให้สามารถประเมินได้ว่าที่ดินหรือบ้านในพื้นที่หนึ่งมีมูลค่าสูงกว่าพื้นที่อื่นหรือไม่

การใช้ในแนวทาง Market และ Income Approach

การเปรียบเทียบเชิงสัมพัทธ์ถูกนำมาใช้บ่อยในแนวทางการประเมินราคาตลาด (Market Approach) และแนวทางการประเมินจากรายได้ (Income Approach) โดยเฉพาะในการคำนวณมูลค่าของคอนโดมิเนียมที่ไม่มีข้อมูลราคามาก่อน การใช้วิธีการนี้จะช่วยให้เราสามารถเปรียบเทียบกับโครงการอพาร์ทเม้นท์ที่มีอยู่แล้วในพื้นที่ใกล้เคียง และคำนวณราคาที่เหมาะสมได้

การเปรียบเทียบกับข้อมูลสิ่งปลูกสร้างเดิม (Building Comparison)

แม้แต่ในกรณีที่สร้างตึกใหม่บนที่ดินเดิม การใช้การเปรียบเทียบเชิงสัมพัทธ์ก็ยังคงมีความสำคัญ เนื่องจากแม้ว่าจะสร้างตึกในตำแหน่งเดียวกัน แต่การก่อสร้างใหม่จะมีปัจจัยที่แตกต่างออกไป เช่น วัสดุ หรือการออกแบบที่ทันสมัยขึ้น ดังนั้น การเปรียบเทียบกับสิ่งปลูกสร้างเดิมจึงช่วยให้เราเข้าใจถึงความแตกต่างและคำนวณมูลค่าได้แม่นยำยิ่งขึ้น

คำถาม

1. เหตุใด relative comparison จึงมีความสำคัญมากในการวิเคราะห์ราคาอสังหาริมทรัพย์แบบ Quantitative Pricing Analysis โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีใดบ้าง?
2. วิธีการประเมินราคา (approach) ใดบ้างที่ต้องใช้ relative comparison เป็นหลัก และมีวิธีการใดบ้างที่ไม่ได้ใช้ relative comparison?
3. เนื้อหากล่าวว่า “We could not build the same building the same!” หมายความว่าอย่างไร และมีนัยสำคัญอย่างไรต่อการทำ relative comparison ในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์?
4. เนื้อหาแนะนำว่าควร “พยายามเลือกท่าง่าย” ในการทำ relative comparison เพราะเหตุใด และมีแนวทางอย่างไรในการเลือก “ท่าง่าย”?
5. การทำ relative comparison ระหว่างคอนโดต่างโครงการกับการเปรียบเทียบคอนโดในโครงการเดียวกัน มีความยากง่ายและความสำคัญแตกต่างกันอย่างไร?

สรุป

การเปรียบเทียบเชิงสัมพัทธ์เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน การใช้อย่างถูกต้องจะช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินมูลค่าของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันได้อย่างแม่นยำ และทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความคุ้มค่ามากยิ่งขึ้น

คำสำคัญ: การเปรียบเทียบเชิงสัมพัทธ์, การวิเคราะห์ราคา, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์, Market Approach, Income Approach
อ้างอิง: G111-4 Relative Comparison in Quantitative Pricing Analysis

โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ