การกำหนดราคาทรัพย์สินเป็นสิ่งสำคัญที่ช่วยให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งนักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจวิธีการและปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในการประเมินราคา แนวทางการกำหนดราคาทรัพย์สินมีหลายรูปแบบ และในบทความนี้เราจะมาพูดถึงแนวทางต่างๆ เหล่านี้ พร้อมทั้งความท้าทายในการนำมาใช้เพื่อช่วยในการตัดสินใจลงทุน
วิธีการกำหนดราคาแบบตลาดและรายได้
การกำหนดราคาทรัพย์สินมีวิธีการที่เป็นที่นิยมมากที่สุดสองวิธี คือ วิธีการกำหนดราคาตลาด (Market Approach) และวิธีการรายได้ (Income Approach) การใช้วิธีการตลาดจะดูจากราคาที่ทรัพย์สินถูกซื้อขายในตลาด โดยใช้ข้อมูลจากทรัพย์สินที่คล้ายกันในพื้นที่ใกล้เคียง ส่วนวิธีการรายได้จะคำนวณจากรายได้ที่ทรัพย์สินนั้นสามารถสร้างได้ เช่น ค่าเช่ารายเดือนหรือรายปี
ตัวอย่างเช่น ในการประเมินราคาคอนโดมิเนียม นักลงทุนอาจใช้วิธีการตลาดในการดูราคาซื้อขายของคอนโดที่อยู่ในทำเลเดียวกัน หรืออาจใช้วิธีการรายได้โดยการดูค่าเช่าที่คาดว่าจะได้จากการปล่อยเช่าทรัพย์สินนั้นๆ
แนวทางการประเมินราคาจากต้นทุน
อีกหนึ่งวิธีในการประเมินราคาทรัพย์สินคือการใช้วิธีการต้นทุน (Cost Approach) วิธีนี้จะคำนวณจากค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือสร้างทรัพย์สินขึ้นใหม่ รวมถึงมูลค่าของที่ดินที่ใช้สร้างทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่น หากนักลงทุนต้องการซื้อที่ดินและสร้างบ้านเอง ก็สามารถคำนวณต้นทุนในการก่อสร้างบ้านรวมกับมูลค่าของที่ดินเพื่อประเมินราคาทรัพย์สิน
วิธีนี้นิยมใช้โดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการคำนวณต้นทุนทั้งหมดในการสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ เพื่อใช้เป็นข้อมูลในการกำหนดราคาขายทรัพย์สินหลังจากการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์
การใช้การให้น้ำหนักและการคำนวณรายได้ครัวเรือน
นอกจากวิธีการที่กล่าวมาแล้ว ยังมีวิธีการอื่นๆ เช่น วิธีการให้น้ำหนัก (Weighting Approach) ที่จะให้น้ำหนักความสำคัญกับปัจจัยต่างๆ ในการกำหนดราคา เช่น ทำเลที่ตั้ง ความเข้าถึงของระบบขนส่งมวลชน และศักยภาพในการพัฒนา วิธีนี้นิยมใช้ในการวิเคราะห์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในทำเลที่กำลังเติบโต
นอกจากนี้ การคำนวณรายได้ครัวเรือน (Household Income) ยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยในการประเมินศักยภาพของทรัพย์สิน โดยจะดูจากความสามารถในการใช้จ่ายของประชากรในพื้นที่ เพื่อประเมินความคุ้มค่าของการลงทุนในทรัพย์สินนั้นๆ
คำถาม
- ตามเนื้อหา อะไรคือวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่นิยมใช้มากที่สุด 2 วิธี และแต่ละวิธีมีหลักการอย่างไร?
- นอกเหนือจากวิธีการประเมินมูลค่าหลัก 2 วิธี เนื้อหากล่าวถึงวิธีการประเมินเสริมอะไรบ้าง และแต่ละวิธีมีลักษณะการใช้งานอย่างไร?
- เนื้อหาอธิบายว่า Weighting Approach สามารถใช้ร่วมกับวิธีการประเมินมูลค่าแบบใดได้บ้าง และมีประโยชน์อย่างไร?
- ตามที่เนื้อหาอธิบาย การใช้ Apartment Approach ในการประเมินมูลค่าคอนโดมิเนียมมีหลักการอย่างไร และใช้ในกรณีใด?
- เนื้อหากล่าวถึงความสำคัญของ Weighting Approach สำหรับนักลงทุนอย่างไร และมีประเด็นอะไรที่ต้องพิจารณาเป็นพิเศษเกี่ยวกับวิธีนี้?
สรุป
การประเมินราคาทรัพย์สินเป็นกระบวนการที่ต้องอาศัยหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นราคาตลาด รายได้ของทรัพย์สิน หรือค่าใช้จ่ายในการสร้างทรัพย์สินใหม่ การใช้วิธีการให้น้ำหนักและการคำนวณรายได้ครัวเรือนยังช่วยให้การประเมินมีความแม่นยำมากขึ้น นักลงทุนควรใช้วิธีการประเมินที่เหมาะสมตามสถานการณ์ เพื่อให้ได้ข้อมูลที่ดีที่สุดในการตัดสินใจลงทุน
คำสำคัญ: การประเมินราคา, การกำหนดราคา, รายได้ครัวเรือน, ต้นทุนการก่อสร้าง, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์
อ้างอิง: G111-1 Intro to Pricing Approaches and CHALLENGE
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ