Affordability Index เป็นตัวชี้วัดที่ช่วยบ่งบอกว่าราคาบ้านหรือคอนโดในเมืองนั้นแพงหรือถูกเมื่อเทียบกับรายได้ครัวเรือน (Household Income) ในบทความนี้เราจะพิจารณา Affordability Index ของ 4 เมืองหลัก ได้แก่ กรุงเทพฯ (BKK), สิงคโปร์ (SG), ฮ่องกง (HK) และนิวยอร์ก (NY) ซึ่งทั้ง 4 เมืองนี้มีความหนาแน่นของประชากรและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันออกไป แต่ล้วนมีบทบาทสำคัญในด้านเศรษฐกิจและการเงินระดับโลก
การคำนวณ Affordability Index
วิธีการคำนวณ Affordability Index คือการนำราคาบ้านหารด้วยรายได้ครัวเรือนต่อปี โดยปกติแล้ว ค่า Affordability Index ที่สูงกว่า 5 จะถือว่าเป็นการบ่งบอกถึงราคาที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างแพง การคำนวณนี้สามารถแสดงถึงความสามารถในการจ่ายของประชากรในเมืองนั้นๆ ตัวอย่างเช่น:
- กรุงเทพฯ: มีค่า Affordability Index ที่ 7.22 ในปี 2562 แสดงถึงราคาที่อยู่อาศัยที่เริ่มสูงมาก
- ฮ่องกง: มีค่า Affordability Index ที่สูงถึง 19 ในปี 2017 และเพิ่มขึ้นเป็น 20 ในปี 2019 แสดงให้เห็นถึงความแพงของราคาที่อยู่อาศัย
- สิงคโปร์: ควบคุมราคาที่อยู่อาศัยได้ดีด้วย Affordability Index ที่อยู่ในระดับประมาณ 5
- นิวยอร์ก: มีค่า Affordability Index อยู่ที่ประมาณ 6 ซึ่งแสดงถึงความสามารถในการจ่ายของประชากรในเมืองนี้
ความหนาแน่นของประชากรและผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์
นอกจาก Affordability Index แล้ว ความหนาแน่นของประชากรก็เป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ มีความหนาแน่นของประชากรที่ต่ำกว่าสิงคโปร์และฮ่องกง แต่ก็มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ส่วนฮ่องกงและสิงคโปร์มีความหนาแน่นของประชากรสูงกว่ามาก ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองเหล่านี้สูงขึ้นเรื่อยๆ อย่างไรก็ตาม สิงคโปร์สามารถควบคุมราคาที่อยู่อาศัยได้ดีกว่าโดยใช้ระบบบ้านสาธารณะ (Public Housing) ซึ่งคิดเป็น 80% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในสิงคโปร์
ผลกระทบของนโยบายรัฐบาลต่อ Affordability Index
นโยบายของรัฐบาลในแต่ละเมืองมีผลโดยตรงต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น:
- สิงคโปร์: มีการควบคุมราคาที่อยู่อาศัยผ่าน Housing and Development Board (HDB) ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในส่วนของ Public Housing ยังคงต่ำกว่าเมื่อเทียบกับราคาที่อยู่อาศัยในส่วนอื่นๆ
- ฮ่องกง: ราคาที่อยู่อาศัยสูงเนื่องจากมีความต้องการสูงและเป็นศูนย์กลางทางการเงินของเอเชีย ทำให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
- นิวยอร์ก: มีระบบสาธารณูปโภคที่มีประสิทธิภาพและค่าใช้จ่ายด้านการเดินทางที่ต่ำ แต่ค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยยังคงสูงอยู่
- กรุงเทพฯ: แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ จะสูงขึ้น แต่ก็ยังคงต่ำกว่าฮ่องกงและนิวยอร์กอย่างมีนัยสำคัญ
ความสามารถในการจ่ายและผลกระทบต่อการลงทุน
Affordability Index ยังเป็นตัวบ่งชี้ถึงโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น ในฮ่องกง นักลงทุนอาจพบว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความเสี่ยงสูงเนื่องจากราคาอยู่ในระดับสูงมาก ในขณะที่ในกรุงเทพฯ นักลงทุนอาจพบโอกาสในการลงทุนที่ดีกว่าเนื่องจากราคาที่ยังคงต่ำกว่าเมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ ในบทเรียนนี้จะเห็นได้ชัดว่าความสามารถในการจ่ายของผู้บริโภคและนโยบายของรัฐบาลเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อโอกาสในการลงทุน
คำถาม
- Affordability Index คืออะไร และมีความสำคัญอย่างไรในการวิเคราะห์ราคาที่อยู่อาศัย?
- เนื้อหาได้เปรียบเทียบ Affordability Index ของเมืองใดบ้าง และเมืองไหนมีค่า Index สูงที่สุด เพราะเหตุใด?
- Public Housing ในสิงคโปร์มีลักษณะอย่างไร และส่งผลต่อ Affordability Index ของประเทศอย่างไร?
- เนื้อหาอธิบายว่าทำเลที่ดี (good location) มีพฤติกรรมเป็น “defensive” หมายความว่าอย่างไร?
- จากข้อมูลในเนื้อหา สัดส่วนค่าใช้จ่ายหลัก 3 อันดับแรกของคนกรุงเทพฯ เทียบกับนิวยอร์กเป็นอย่างไร และมีนัยสำคัญอย่างไร?
สรุป
การเปรียบเทียบ Affordability Index ของกรุงเทพฯ, สิงคโปร์, ฮ่องกง และนิวยอร์ก แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างในด้านการจัดการราคาอสังหาริมทรัพย์และความสามารถในการจ่ายของประชากร นโยบายของรัฐบาลในแต่ละเมืองมีบทบาทสำคัญในการควบคุมราคา โดยสิงคโปร์สามารถควบคุมราคาได้ดีที่สุด ในขณะที่ฮ่องกงมีราคาที่อยู่อาศัยสูงมาก การทำความเข้าใจเกี่ยวกับ Affordability Index จึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนในการประเมินโอกาสและความเสี่ยงในการลงทุนในแต่ละเมือง
คำสำคัญ: Affordability Index, กรุงเทพฯ, สิงคโปร์, ฮ่องกง, นิวยอร์ก, การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
อ้างอิง: C108-2-2 Affordability Index of BKK SG HK NY
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ