ในเนื้อหา Not Possible to Cut Loss จะพาเรามาสำรวจว่าทำไมการขาดทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นจึงเป็นเรื่องยากในการจัดการ ไม่สามารถทำการ Cut Loss ได้เหมือนการลงทุนในหุ้น หรือสินทรัพย์อื่นๆ หลายๆ ครั้งที่เราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้วพบว่ามูลค่าของทรัพย์สินลดลง แต่กลับขายออกไปไม่ได้ ไม่ว่าจะพยายามลดราคาลงมากขนาดไหนก็ตาม
การเก็งกำไรอย่างไม่มีหลักการ
หนึ่งในปัจจัยที่ทำให้การ Cut Loss ในอสังหาริมทรัพย์เป็นไปไม่ได้คือการเก็งกำไรแบบผิดพลาด การเก็งกำไรไม่ใช่สิ่งที่ผิดหรือไม่ดี แต่การเก็งกำไรอย่างโง่ๆ โดยขาดการวิเคราะห์ที่ดี เช่นการคิดว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเพิ่มมูลค่าตลอดไป ซึ่งอาจทำให้เราซื้อในช่วงที่ราคาบูมสูงเกินจริง (exponential growth) การคาดหวังว่าราคาจะขึ้นไปอย่างต่อเนื่องเป็นสิ่งที่นำไปสู่การลงทุนที่เสี่ยง และเมื่อราคาตกลงมา ผู้ลงทุนกลับพบว่าไม่สามารถขายออกได้
ปัจจัยที่ทำให้การขายออกยากขึ้น
เหตุผลหลักๆ ที่ทำให้ไม่สามารถ Cut Loss ได้คือ:
- Wishful Thinking: การลงทุนด้วยความหวังว่าจะได้กำไรโดยไม่ทำการวิเคราะห์ที่ดี ซึ่งเกิดจากการมองแค่ช่วงเวลาสั้นๆ ที่ราคาสูงขึ้น
- Speculation บนที่ดินชั่วคราว: การเก็งกำไรในที่ดินรอบๆ สนามกอล์ฟ หรือในพื้นที่ที่ไม่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ ทำให้ทรัพย์สินที่ถือไว้นั้นกลายเป็นภาระที่ไม่สามารถขายออกได้
- Greater Fool Theory: ความคิดที่ว่าคนอื่นจะเข้ามาซื้อทรัพย์สินจากเราในราคาที่สูงกว่า แม้ว่าจะซื้อในราคาที่สูงเกินไปแล้ว
- การสนับสนุนจากธนาคารเงา (Shadow Banking): การกู้เงินจากแหล่งเงินนอกระบบเพื่อมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมาพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยสูง
ตัวอย่างที่เกิดขึ้นในความเป็นจริง
หลายกรณีในประเทศไทยแสดงให้เห็นถึงความยากลำบากในการขายทรัพย์สินเมื่อราคาตกลงมาอย่างมาก เช่นในบางโครงการคอนโดที่มีอัตราการอยู่ต่ำ (Low Occupancy Rate) ส่งผลให้ผู้ถือครองต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าส่วนกลาง จนกว่าราคาจะฟื้นตัว การที่ราคาตกลงมามากกว่า 50% ยังทำให้ไม่สามารถขายออกได้แม้จะพยายามแถมสิ่งของหรือให้ส่วนลดพิเศษ
การแก้ไขและหลีกเลี่ยงปัญหา
การทำความเข้าใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และปัจจัยที่ทำให้เกิดการเก็งกำไรที่ไม่เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญ นักลงทุนควรทำการวิเคราะห์ทรัพย์สินอย่างละเอียดก่อนการลงทุน ไม่ควรใช้ความคิดที่ว่าราคาจะขึ้นไปตลอด เพราะการที่ตลาดขึ้นไปเกินกว่าปกตินั้นมักจะตามมาด้วยการปรับตัวลงอย่างรุนแรง การหลีกเลี่ยงการกู้เงินนอกระบบก็เป็นอีกหนึ่งวิธีที่ช่วยลดความเสี่ยงในการขาดทุน
คำถาม
- เนื้อหาอธิบายความหมายของ “Not possible to cut loss” ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ว่าอย่างไร และมีลักษณะสำคัญอะไรบ้าง?
- อะไรคือสาเหตุหลักที่ทำให้เกิดการลงทุนหรือการเก็งกำไรที่ไม่ดี (Bad Investment/Speculation) ตามที่เนื้อหาอธิบาย?
- เนื้อหาอธิบายถึง “The Greater Fool Theory” ในบริบทของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ว่าอย่างไร และมีผลกระทบอย่างไร?
- ตามเนื้อหา อะไรคือปัญหาของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยต่ำ (Low Occupancy Rate) และส่งผลกระทบอย่างไรต่อผู้อยู่อาศัยและมูลค่าของโครงการ?
- เนื้อหากล่าวถึงปัญหาของการกู้ยืมเงินนอกระบบหรือ Shadow Banking ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ว่าอย่างไร และมีความเสี่ยงอะไรบ้าง?
สรุป
การไม่สามารถ Cut Loss ในอสังหาริมทรัพย์มาจากการเก็งกำไรที่ไม่มีหลักการ และปัจจัยอื่นๆ เช่น การกู้เงินนอกระบบ การลงทุนในทรัพย์สินที่ไม่มีศักยภาพ และการมองตลาดในระยะสั้น การศึกษาและวิเคราะห์ให้ดีก่อนการลงทุนเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้
คำสำคัญ: Cut Loss, Speculation, Greater Fool Theory, Shadow Banking, Low Occupancy Rate
อ้างอิง: C103-1 Not Possible to Cut Loss
โพสนี้ถูกสรุปสั้นๆ จาก VDO อ้างอิง เพื่อใช้ทวน นักศึกษาควรดูวิดีโอนั้นๆ ตามรหัสวิดีโอ